Согласно ст. 25 Земельного Кодекса РФ права на земельные участки, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Пунктом 1 ст. 26 ЗК РФ установлено, что права на земельные участки, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно положений ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в его ранее (до 01.01.2017 года) ранее действовавшей редакции, ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и п. 9, 9.1. ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельные участки, права на которые возникли ранее (до введения в действие ЗК РФ 2001 года) считаются ранее учтёнными, а права на них - ранее возникшими.
Оформление (регистрация прав по правилам 218-го ФЗ) обязательна лишь при необходимости совершении сделки с участком (например при необходимости продажи (регистрации перехода права на основании договора купли-продажи), либо по желанию самого заявителя (правообладателя). Таким образом, - регистрация ранее возникших прав по новым правилам (по правилам 218-го ФЗ) есть право, а не обязанность собственника ранее учтённого земельного(-ых) участка(-ов) или иных ранее учтённых объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений, и пр.)
Вместе с тем рекомендуется зарегистрировать (внести в ЕГРН сведения о ранее возникших правах),
поскольку на практике встречаются случаи, когда из-за этого возникают проблемы.
Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Государственная регистрация прав собственности на указанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется. (
п. 9.1. ст. 3 закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ).Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). (
ч. 1 и 2 ст. 69 закона о регистрации N 218-ФЗ).
Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 статьи 69 закона N 218-ФЗ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) обязательна лишь при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и (или) обременения, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав" сделки с объектом недвижимости.
Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости, является обязательной при внесении в ЕГРН сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтённом обратился правообладатель объекта недвижимости. В таком случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтённом объекте. (
п. 3 ст. ст. 69 закона N 218-ФЗ).
Таким образом собственник или иной правообладатель (например права постоянного бессрочного пользования) не собирается совершать сделки - регистрация ранее возникшего права не обязательна.
Вместе с тем регистрация ранее возникших (до 2001 года - до введения в действие Земельного Кодекса РФ) прав всё же рекомендуется - поскольку на практике встречаются случаи в последующем собственнику или его наследникам затруднительно доказать своё право на земельный участок (часть участка). Особенно если участок не отмежован, - т.е. границы и площадь участка являются примерными (декларативными), а не точными (уточнёнными)) и в случае "захвата" части участка соседними (смежными) правообладателями особенно в тех случаях когда соседние (смежные) правообладатели провели межевание и такое межевание (уточнение границ) учтено (зарегистрировано) в сведениях ЕГРН с уточнённой (геодезической) точностью.
